דלגו לתוכן המרכזי

מחשבוני משכנתא ומדריכים פשוטים להבנה — להמחשה בלבד, לא ייעוץ או אישור אשראי.

צור קשר חשב החזר
תפריט

מחשבונים

מחשבון משכנתא כמה משכנתא אפשר לקחת? לוח סילוקין משכנתא

לפי מצב

משכנתא לפי סכום משכנתא לפי הכנסה מדריכי משכנתא

מושגים חשובים

שיעור מימון יחס החזר לוח שפיצר ריבית פריים במשכנתא

אמון ושקיפות

מקורות ומתודולוגיה גילוי נאות מדיניות פרטיות תנאי שימוש הצהרת נגישות צור קשר
התחילו במחשבון משכנתא

מדריך משכנתא

מילון מושגים למשכנתא: מדריך למתחילים

עולם המשכנתאות מלא במונחים שיכולים להישמע מסובכים: ריבית, קרן, תמהיל, שיעור מימון, פריים, לוח סילוקין, הצמדה למדד, אישור עקרוני ועוד.

אם זו הפעם הראשונה שאתם בודקים משכנתא, המונחים האלה עלולים לבלבל. המטרה של המילון הזה היא לתת הסבר פשוט וברור למושגים הבסיסיים — בלי להמליץ על מסלול מסוים, בלי לקבוע מה מתאים לכם, ובלי להחליף בדיקה מול הבנק או איש מקצוע.

כל ההסברים כאן הם כלליים בלבד. התנאים בפועל יכולים להשתנות לפי הבנק, הלווה, הנכס, המסלולים ותנאי השוק.

משכנתא

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח שניתנת בדרך כלל לצורך רכישת דירה או נכס. הנכס משמש בטוחה להלוואה, כלומר הבנק מקבל זכות בטוחה בנכס עד שההלוואה נפרעת לפי התנאים שנקבעו.

משכנתא נפרסת לרוב על פני שנים רבות, ולכן חשוב להבין לא רק את ההחזר החודשי הראשון, אלא גם את הריבית, התקופה, המסלולים, ההצמדה והעלות הכוללת.

קרן

קרן היא סכום ההלוואה עצמו — כלומר הסכום שלקחתם מהבנק, לפני הריבית.

לדוגמה, אם לקחתם משכנתא של 1,000,000 ש״ח, הקרן ההתחלתית היא 1,000,000 ש״ח. בכל חודש חלק מהתשלום אמור להקטין את הקרן, וחלק אחר משולם כריבית.

במסלולים צמודי מדד, יתרת הקרן עשויה להשתנות לפי המדד.

ריבית

ריבית היא העלות שמשלמים לבנק עבור קבלת ההלוואה. היא מחושבת כאחוז מיתרת הקרן, לפי תנאי המסלול.

הריבית יכולה להיות:

ריבית נמוכה יותר בתחילת הדרך לא תמיד אומרת שהמשכנתא תהיה זולה יותר לאורך כל התקופה. צריך לבדוק גם הצמדה, תקופה, תמהיל וסך תשלומים חזוי.

החזר חודשי

החזר חודשי הוא הסכום שמשלמים לבנק בכל חודש עבור המשכנתא.

בדרך כלל ההחזר כולל חלק שמופנה לקרן וחלק שמופנה לריבית. במסלולים מסוימים הוא יכול להשתנות בגלל ריבית משתנה, הצמדה למדד או שינוי בתנאי ההלוואה.

חשוב לשאול את הבנק אם ההחזר שמוצג לכם כולל רק קרן וריבית, או גם ביטוחים, עמלות ועלויות נוספות.

תקופת הלוואה

תקופת ההלוואה היא משך הזמן שבו מחזירים את המשכנתא.

לדוגמה, משכנתא יכולה להילקח ל-15, 20, 25 או 30 שנה, בכפוף למדיניות הבנק ולנתוני הלווה והעסקה.

ככל שהתקופה ארוכה יותר, ההחזר החודשי בדרך כלל נמוך יותר. מצד שני, במקרים רבים תקופה ארוכה יותר מגדילה את סך הריבית שמשלמים לאורך השנים.

מסלול משכנתא

מסלול משכנתא הוא סוג מסוים של הלוואה בתוך המשכנתא, לפי מנגנון הריבית, ההצמדה וההחזר.

לדוגמה:

לכל מסלול יש יתרונות, חסרונות וסיכונים שונים.

תמהיל משכנתא

תמהיל משכנתא הוא השילוב בין כמה מסלולים בתוך אותה משכנתא.

לדוגמה, משכנתא יכולה לכלול חלק במסלול פריים, חלק בקבועה לא צמודה וחלק במסלול צמוד מדד.

התמהיל משפיע על:

אין תמהיל אחד שמתאים לכולם. צריך לבדוק את הנתונים האישיים ואת הצעת הבנק.

הון עצמי

הון עצמי הוא הכסף שהרוכש מביא מהמקורות שלו לצורך רכישת הדירה, ולא מתוך המשכנתא.

הון עצמי יכול להגיע מחיסכון, מתנה משפחתית, מכירת נכס, מכירת השקעות או מקורות אחרים שהבנק מאשר לאחר בדיקה.

הבנק עשוי לדרוש הוכחה למקור ההון העצמי, במיוחד כאשר מדובר בסכומים גדולים או בהעברות ממשפחה.

שיעור מימון LTV

שיעור מימון, או LTV — Loan to Value, הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס.

לדוגמה:

ככל ששיעור המימון גבוה יותר, חלק גדול יותר מהדירה ממומן באמצעות משכנתא. בישראל קיימות מגבלות רגולטוריות על שיעור המימון, והן משתנות לפי סוג העסקה, למשל דירה יחידה, דירה חלופית או דירה להשקעה. הוראת בנק ישראל 329 עוסקת במגבלות למתן הלוואות לדיור. (בנק ישראל)

להסבר מפורט יותר אפשר לקרוא את המדריך על שיעור מימון LTV.

יחס החזר להכנסה PTI

יחס החזר להכנסה, או PTI — Payment to Income, הוא היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא לבין ההכנסה החודשית.

לדוגמה, אם ההכנסה החודשית נטו היא 20,000 ש״ח וההחזר החודשי הוא 6,000 ש״ח, יחס ההחזר הוא 30%.

היחס הזה עוזר להבין את עומס המשכנתא על התקציב החודשי. הבנק משתמש במדדים כאלה כחלק מבדיקת יכולת ההחזר, אך אין לראות במספר מסוים המלצה אישית.

להרחבה: יחס החזר להכנסה.

לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא טבלה שמציגה את תשלומי המשכנתא לאורך זמן.

בדרך כלל הלוח מציג לכל חודש:

לוח סילוקין עוזר להבין את מבנה ההחזרים, להשוות בין הצעות ולתכנן פירעון מוקדם או מיחזור.

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא סוג נפוץ של לוח סילוקין. בשיטה זו, ההחזר החודשי של קרן וריבית מחושב כך שיהיה קבוע יחסית, כל עוד אין שינוי ריבית, הצמדה למדד או שינוי אחר בתנאי ההלוואה.

בתחילת הדרך, חלק גדול יותר מההחזר מופנה לריבית. בהמשך, חלק גדול יותר מופנה להחזר הקרן.

להרחבה: לוח שפיצר.

ריבית פריים

ריבית פריים היא ריבית שמשמשת בסיס לחישוב ריביות במסלולים מסוימים, כולל מסלול פריים במשכנתא.

לפי בנק ישראל, ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת קבועה של 1.5%. במסלול משכנתא בפריים, הבנק מציע מרווח מעל או מתחת לפריים, למשל “פריים מינוס 0.5%”. (בנק ישראל)

כאשר ריבית בנק ישראל משתנה, ריבית הפריים משתנה בהתאם, ולכן ההחזר במסלול פריים עשוי לעלות או לרדת.

להרחבה: ריבית פריים במשכנתא.

צמוד מדד

מסלול צמוד מדד הוא מסלול שבו יתרת הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן.

אם המדד עולה, יתרת הקרן במסלול עשויה לעלות, ובהמשך גם ההחזר החודשי יכול להשתנות. לכן מסלול צמוד מדד עשוי להתחיל בהחזר נוח יחסית, אך לכלול חשיפה לשינויי מדד.

חשוב לא להתבלבל בין ריבית קבועה לבין קרן לא צמודה. במסלול קבועה צמודה, הריבית קבועה אבל הקרן צמודה למדד.

קבועה לא צמודה

קבועה לא צמודה היא מסלול שבו הריבית קבועה לאורך תקופת המסלול, והקרן אינה צמודה למדד.

זהו מסלול יציב יחסית, כי הוא מפחית גם חשיפה לשינויי ריבית וגם חשיפה למדד בתוך אותו מסלול. מצד שני, הריבית ההתחלתית בו עשויה להיות גבוהה יותר ממסלולים אחרים.

להרחבה: קבועה לא צמודה: השוואה מול משתנה וצמוד מדד.

ריבית משתנה

ריבית משתנה היא ריבית שיכולה להתעדכן במהלך חיי ההלוואה לפי מנגנון שנקבע מראש.

לדוגמה, יש מסלולים שבהם הריבית משתנה בתחנות קבועות, ויש מסלול פריים שבו הריבית משתנה בעקבות שינוי בריבית הפריים, לפי תנאי ההלוואה.

במסלול משתנה חשוב לבדוק:

תרחיש לחץ

תרחיש לחץ הוא בדיקה שמראה מה יכול לקרות להחזר החודשי בתנאים פחות נוחים.

לדוגמה:

תרחיש לחץ הוא כלי עזר בלבד. הוא לא תחזית, ולא מבטיח מה יקרה בפועל.

אישור עקרוני

אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מציג הצעת מחיר מאושרת למשכנתא, בכפוף לתנאים ולבדיקות.

בעקבות רפורמת השקיפות במשכנתאות, בנק ישראל מציין שהאישור העקרוני הפך למסמך מפורט יותר ובעל מבנה אחיד בין הבנקים. הוא כולל נתונים כמו פרטי הלווה והנכס, סכום ההלוואה המבוקש, ואם נדרשים ערבים. בנוסף, במסגרת הרפורמה מופיעים נתונים כמו ריבית כוללת חזויה, סך תשלומים חזוי, החזר חודשי ראשון והחזר חודשי גבוה ביותר צפוי. (בנק ישראל)

חשוב להבין: אישור עקרוני אינו הבטחה סופית לקבלת הלוואה בכל תנאי. הוא כפוף לאימות נתונים, בדיקות הבנק ותנאי העסקה.

מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים את תנאי המשכנתא הקיימת בתנאים חדשים.

המיחזור יכול להיעשות כדי לשנות ריבית, לקצר או להאריך תקופה, לשנות תמהיל או להפחית החזר חודשי. עם זאת, מיחזור עשוי לכלול עמלות, בדיקות אשראי ועלויות נוספות.

לפני מיחזור חשוב להשוות את הלוח הקיים מול ההצעה החדשה, ולבדוק לא רק את ההחזר החודשי אלא גם את סך התשלומים.

פירעון מוקדם

פירעון מוקדם הוא תשלום של חלק מהמשכנתא או כולה לפני מועד הסיום המקורי.

פירעון מוקדם יכול להפחית את יתרת הקרן, לקצר את תקופת ההלוואה או להקטין את ההחזר החודשי, בהתאם לבחירה ולתנאי הבנק.

לפי כל־זכות, בעל משכנתא עשוי להיות מחויב בעמלות שונות עבור פירעון מוקדם מלא או חלקי, וכן עבור מיחזור משכנתא. סוגי העמלות ואופן חישובן מפורטים בדף הסבר שנמסר על ידי הבנק כחלק ממסמכי ההלוואה. (כל זכות)

עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה שעשויה להיגבות כאשר פורעים משכנתא לפני הזמן.

לא בכל מקרה תהיה אותה עמלה, והחישוב תלוי במסלול, בריבית, בתקופה, ביתרת הקרן ובתנאים נוספים.

לכן, אם אתם חושבים לפרוע חלק מהמשכנתא בעתיד, חשוב לבדוק מראש את תנאי הפירעון בכל מסלול.

ביטוח חיים וביטוח מבנה

במשכנתא, הבנק עשוי לדרוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי להעמדת ההלוואה.

ביטוח חיים נועד לסייע בכיסוי יתרת ההלוואה במקרה פטירה של הלווה, לפי תנאי הפוליסה. ביטוח מבנה נועד לכסות נזק למבנה הנכס, לפי תנאי הביטוח.

בנק ישראל מתייחס לנושא שיווק ביטוח חיים וביטוח מבנה אגב הלוואה לדיור. (בנק ישראל)

חשוב לבדוק אם ההחזר החודשי שהוצג לכם כולל ביטוחים או לא.

שמאות

שמאות היא הערכת שווי של הנכס על ידי שמאי.

הבנק עשוי לדרוש שמאות כדי לבדוק את שווי הנכס שמשמש בטוחה למשכנתא. השמאות יכולה להשפיע על שיעור המימון ועל גובה המשכנתא שהבנק מוכן לאשר.

אם השמאי מעריך את הנכס בפחות ממחיר הרכישה, ייתכן שתידרשו להביא יותר הון עצמי.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמשולם לרשות המסים בעת רכישת נכס, בהתאם לסוג הנכס, מחירו וסטטוס הרוכש.

בדירה יחידה ייתכנו מדרגות מס שונות לעומת דירה להשקעה, והכללים מתעדכנים מעת לעת. לכן לא כדאי להסתמך על סכומים כלליים בלי לבדוק את המדרגות העדכניות באתר רשות המסים או עם איש מקצוע מתאים.

בטוחה

בטוחה היא נכס או התחייבות שנועדו להקטין את הסיכון של הבנק במקרה שהלווה לא עומד בתשלומים.

במשכנתא, הנכס הנרכש משמש בדרך כלל בטוחה מרכזית. בנוסף, הבנק עשוי לדרוש מסמכים, רישומים, ביטוחים או ערבים, בהתאם למקרה.

ערב

ערב הוא אדם שמתחייב כלפי הבנק לסייע בפירעון ההלוואה אם הלווה אינו עומד בהתחייבויותיו, בהתאם להסכם הערבות.

לא בכל משכנתא נדרש ערב. אם הבנק דורש ערב, חשוב להבין היטב מה המשמעות המשפטית והכלכלית של הערבות.

עוגן ריבית

עוגן ריבית הוא בסיס שאליו מוצמדת הריבית במסלול משתנה.

לדוגמה, במסלול משתנה כל כמה שנים, הריבית עשויה להתעדכן לפי עוגן שנקבע בהסכם ההלוואה בתוספת מרווח.

חשוב לשאול את הבנק:

תחנת שינוי

תחנת שינוי היא מועד שבו הריבית במסלול משתנה יכולה להתעדכן לפי תנאי ההלוואה.

לדוגמה, במסלול משתנה כל 5 שנים, תחנת השינוי יכולה להיות אחת ל-5 שנים. במועד זה הריבית עשויה להתעדכן לפי העוגן והמרווח שנקבעו.

תחנת שינוי אינה זהה למסלול פריים, שבו השינוי קשור לריבית הפריים לפי תנאי הבנק.

סך תשלומים חזוי

סך תשלומים חזוי הוא אומדן של כלל התשלומים הצפויים לאורך חיי המשכנתא, לפי ההנחות שנקבעו באישור או בסימולציה.

הנתון הזה חשוב כי הוא מאפשר להשוות בין הצעות שלא רק לפי ההחזר הראשון.

עם זאת, מדובר בתחזית או אומדן, ולא בהבטחה לתשלום סופי, במיוחד במסלולים משתנים או צמודים.

ריבית כוללת חזויה

ריבית כוללת חזויה היא נתון שנועד לעזור להשוות בין הצעות משכנתא, תוך שקלול עלויות וריביות לפי ההנחות באישור העקרוני.

בנק ישראל מציין כי האישור העקרוני בעקבות רפורמת השקיפות כולל, בין היתר, ריבית כוללת חזויה וסך תשלומים חזוי. (בנק ישראל)

זהו נתון שימושי להשוואה, אך אינו מחליף בדיקה של כל מסלול בנפרד.

החזר חודשי גבוה ביותר צפוי

החזר חודשי גבוה ביותר צפוי הוא נתון שמופיע באישור העקרוני לפי ההנחות והתחזיות במועד מתן האישור.

הוא חשוב במיוחד במסלולים שבהם ההחזר עשוי להשתנות, למשל מסלולים בריבית משתנה או צמודים למדד.

גם כאן, מדובר בנתון חזוי ולא בהבטחה לכך שזה יהיה התשלום הגבוה ביותר בפועל בכל מצב.

איך להשתמש במילון הזה?

המילון נועד לתת נקודת התחלה. הוא לא מחליף מדריכים מפורטים, הצעה מהבנק או ייעוץ אישי.

דרך שימוש מומלצת:

  1. התחילו מהמושגים הבסיסיים: קרן, ריבית, החזר חודשי ותקופה.
  2. עברו למסלולים: פריים, קבועה לא צמודה, צמוד מדד וריבית משתנה.
  3. בדקו מושגים של סיכון: תרחיש לחץ, הצמדה, יחס החזר ושיעור מימון.
  4. לפני פגישה עם הבנק, הכינו שאלות על כל מושג שלא ברור.
  5. לאחר קבלת הצעה, בדקו את המושגים בתוך המסמכים עצמם.

מושגים שמבלבלים לעיתים

ריבית מול פריים

ריבית היא מונח כללי לעלות ההלוואה. פריים הוא סוג מסוים של בסיס ריבית, שמבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%.

לוח סילוקין מול לוח שפיצר

לוח סילוקין הוא שם כללי לטבלת החזרי ההלוואה. לוח שפיצר הוא סוג מסוים של לוח סילוקין.

קבועה מול לא צמודה

“קבועה” מתייחסת לריבית. “לא צמודה” מתייחס לקרן שאינה מוצמדת למדד. לכן קבועה צמודה וקבועה לא צמודה הן לא אותו דבר.

הון עצמי מול שיעור מימון

הון עצמי הוא הכסף שהרוכש מביא לעסקה. שיעור מימון הוא היחס בין המשכנתא לבין שווי הנכס.

החזר חודשי מול סך תשלומים

החזר חודשי אומר כמה משלמים בכל חודש. סך תשלומים חזוי מנסה להראות את העלות הכוללת לאורך כל תקופת המשכנתא לפי ההנחות שנקבעו.

שאלות נפוצות

מה המושג הכי חשוב להבין לפני שלוקחים משכנתא?

אין מושג אחד בלבד. חשוב להבין לפחות את ההחזר החודשי, הקרן, הריבית, התמהיל, שיעור המימון, לוח הסילוקין וסך התשלומים החזוי.

מה ההבדל בין קרן לריבית?

קרן היא סכום ההלוואה שצריך להחזיר. ריבית היא העלות שמשלמים לבנק עבור ההלוואה. בכל תשלום חודשי יש בדרך כלל חלק לקרן וחלק לריבית.

מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל הוא שילוב של כמה מסלולי משכנתא בתוך הלוואה אחת. לדוגמה, חלק בפריים, חלק בקבועה לא צמודה וחלק בצמוד מדד.

האם פריים הוא ריבית קבועה?

לא. מסלול פריים הוא מסלול בריבית משתנה. ההחזר בו עשוי להשתנות כאשר ריבית הפריים משתנה.

האם קבועה לא צמודה אומרת שההחזר תמיד זהה?

במסלול רגיל של קבועה לא צמודה, הריבית קבועה והקרן אינה צמודה למדד, ולכן ההחזר במסלול צפוי יחסית. עם זאת, ההוצאה הכוללת סביב המשכנתא יכולה להשתנות בגלל ביטוחים, עמלות או שינויים אחרים.

האם המילון הזה מחליף ייעוץ מקצועי?

לא. המילון מספק הסבר כללי בלבד. לפני החלטה על משכנתא יש לבדוק את הנתונים מול הבנק, ובמידת הצורך להתייעץ עם איש מקצוע מתאים.

קישורים שימושיים באתר

מקורות ובדיקת נתונים

המאמר מבוסס על הסבר כללי ועל מקורות מידע רלוונטיים, ובהם:

גילוי נאות

המידע באתר והמחשבונים נועדו להמחשה ולמידע כללי בלבד. אין בתוצאות או בתוכן ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות, המלצה אישית, הצעה לקבלת אשראי, אישור אשראי, התחייבות למתן הלוואה או התחייבות לריבית או לתנאי הלוואה. הנתונים בפועל עשויים להשתנות לפי הבנק, הלווה, הנכס, המסלולים, הביטוחים, העמלות, ההצמדה למדד ושינויי הריבית.

חשוב לדעת: המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, הצעה לקבלת אשראי או התחייבות לתנאי הלוואה.