דלגו לתוכן המרכזי

מחשבוני משכנתא ומדריכים פשוטים להבנה — להמחשה בלבד, לא ייעוץ או אישור אשראי.

צור קשר חשב החזר
תפריט

מחשבונים

מחשבון משכנתא כמה משכנתא אפשר לקחת? לוח סילוקין משכנתא

לפי מצב

משכנתא לפי סכום משכנתא לפי הכנסה מדריכי משכנתא

מושגים חשובים

שיעור מימון יחס החזר לוח שפיצר ריבית פריים במשכנתא

אמון ושקיפות

מקורות ומתודולוגיה גילוי נאות מדיניות פרטיות תנאי שימוש הצהרת נגישות צור קשר
התחילו במחשבון משכנתא

מדריך משכנתא

שיעור מימון LTV במשכנתא: מה זה ואיך מחשבים?

שיעור מימון, או LTV — Loan to Value, הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס. זהו אחד הנתונים המרכזיים שהבנק בודק כאשר מגישים בקשה למשכנתא.

שיעור המימון משפיע על גובה ההון העצמי הנדרש, על סכום המשכנתא, על ההחזר החודשי, ולעיתים גם על תנאי האשראי שהבנק עשוי להציע.

לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 2,000,000 ש״ח והמשכנתא היא 1,400,000 ש״ח, שיעור המימון הוא 70%. המשמעות היא ש-70% משווי הדירה ממומנים באמצעות משכנתא, ו-30% מגיעים מהון עצמי.

המדריך הבא מסביר מהו שיעור מימון, איך מחשבים אותו, מה הקשר להון עצמי, מה מגבלות המימון המרכזיות בישראל, ומה כדאי לבדוק מול הבנק לפני רכישת דירה. המידע כללי בלבד ואינו אישור אשראי או ייעוץ אישי.

מה זה שיעור מימון LTV?

שיעור מימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס.

הנוסחה הבסיסית היא:

שיעור מימון = סכום המשכנתא ÷ שווי הנכס × 100

לדוגמה:

כלומר, המשכנתא מממנת 70% משווי הנכס, וההון העצמי מממן את 30% הנותרים.

חשוב להבין: הבנק לא תמיד מסתמך רק על מחיר החוזה. במקרים שבהם נדרשת שמאות, שווי הנכס לצורך שיעור המימון עשוי להיקבע לפי מחיר הנכס או לפי הערכת שמאי, כפי שנקבע על ידי הבנק. בנק ישראל מסביר שהערכת שמאי משמשת לאישור שיעור המימון של ההלוואה ביחס לשווי הנכס. (בנק ישראל)

מה הקשר בין שיעור מימון להון עצמי?

הקשר פשוט:

מחיר הדירה = הון עצמי + משכנתא

ככל שההון העצמי גבוה יותר, סכום המשכנתא הדרוש נמוך יותר, ולכן שיעור המימון נמוך יותר.

לדוגמה, בדירה בשווי 2,000,000 ש״ח:

הון עצמיסכום משכנתאשיעור מימון
500,000 ש״ח1,500,000 ש״ח75%
600,000 ש״ח1,400,000 ש״ח70%
800,000 ש״ח1,200,000 ש״ח60%
1,000,000 ש״ח1,000,000 ש״ח50%

הטבלה להמחשה בלבד. בפועל, הבנק יבדוק גם את מקור ההון העצמי, את השמאות, את ההכנסה, את ההתחייבויות ואת נתוני העסקה.

למה שיעור מימון חשוב?

שיעור מימון חשוב גם ללווה וגם לבנק.

מבחינת הלווה, שיעור מימון גבוה יותר אומר בדרך כלל:

שיעור מימון נמוך יותר אומר בדרך כלל:

עם זאת, הון עצמי גבוה אינו תמיד “טוב יותר” בכל מצב. אם משתמשים בכל החיסכון ולא משאירים נזילות להוצאות נלוות או בלתי צפויות, עלול להיווצר לחץ תקציבי אחר.

האם שיעור מימון משפיע על הריבית?

שיעור המימון עשוי להשפיע על תנאי האשראי שהבנק מציע, אבל הוא לא הגורם היחיד.

הבנק בוחן גם:

לכן, שיעור מימון נמוך יותר עשוי לעזור, אך הוא לא מבטיח ריבית מסוימת או אישור למשכנתא.

מגבלות שיעור מימון בישראל

בישראל קיימות מגבלות רגולטוריות על שיעור המימון בהלוואות לדיור.

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים:

(בנק ישראל)

חשוב להדגיש: שיעור המימון המקסימלי אינו התחייבות לכך שהבנק יאשר את מלוא הסכום. הבנק יכול לאשר פחות, בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, ההכנסה, ההתחייבויות ומדיניות האשראי.

שיעור מימון בדירה ראשונה

ברכישת דירה ראשונה, כאשר מדובר בדירה יחידה, שיעור המימון המקסימלי הוא בדרך כלל עד 75% משווי הדירה. המשמעות היא שברכישה רגילה נדרש בדרך כלל הון עצמי של לפחות 25% משווי הדירה, לפני הוצאות נלוות ובכפוף לאישור הבנק.

לדוגמה:

מחיר דירהמשכנתא מקסימלית לפי 75%הון עצמי בסיסי לפי 25%
1,200,000 ש״ח900,000 ש״ח300,000 ש״ח
1,500,000 ש״ח1,125,000 ש״ח375,000 ש״ח
2,000,000 ש״ח1,500,000 ש״ח500,000 ש״ח
2,500,000 ש״ח1,875,000 ש״ח625,000 ש״ח

הטבלה להמחשה בלבד. היא אינה כוללת הוצאות נלוות כמו מס רכישה אם חל, עורך דין, שמאות, מעבר, שיפוץ, ריהוט או עלויות נוספות.

להרחבה אפשר לקרוא את המדריך על כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה.

דירה חלופית ודירה להשקעה

שיעור המימון משתנה לפי סוג העסקה.

דירה חלופית

ברכישת דירה חלופית, שיעור המימון המקסימלי הוא בדרך כלל עד 70% משווי הדירה. דירה חלופית היא מצב שבו רוכשים דירה חדשה ומתכוונים למכור את הדירה הקיימת, בהתאם לכללים ולמועדים הרלוונטיים.

דירה להשקעה

ברכישת דירה להשקעה, שיעור המימון המקסימלי הוא בדרך כלל עד 50% משווי הדירה.

גם כאן, מדובר במגבלות מקסימום. הבנק אינו חייב לאשר את השיעור המקסימלי לכל לווה.

מה קורה אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה?

אחת הנקודות החשובות ביותר בשיעור מימון היא השמאות.

אם רכשתם דירה ב-2,000,000 ש״ח, אבל השמאי מעריך אותה ב-1,900,000 ש״ח, ייתכן שהבנק יחשב את שיעור המימון לפי השווי שקבע השמאי ולא לפי המחיר ששילמתם.

במקרה כזה, המשכנתא המאושרת עשויה להיות נמוכה מהמתוכנן, ותצטרכו להביא יותר הון עצמי.

לדוגמה להמחשה:

הפער עשוי להיות 75,000 ש״ח שצריך להשלים מהון עצמי או ממקור אחר שהבנק מאשר.

הדוגמה להמחשה בלבד. בפועל, יש לבדוק מול הבנק כיצד נקבע השווי לצורך חישוב שיעור המימון.

תוכניות ממשלתיות ודירה בהנחה

בתוכניות ממשלתיות מסוימות, כמו “דירה בהנחה”, עשויים לחול כללים מיוחדים או הטבות במימון.

משרד הבינוי והשיכון מציין כי לפי הנחיות בנק ישראל, שיעור המימון של המשכנתא לא יעלה על 75% ממחיר הדירה, אך באישור בנק ישראל זכאים רשאים לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר מכללים אלה כדי לסייע במימון רכישת הדירה. (משרד הבינוי והשיכון)

לכן, אם אתם רוכשים במסגרת תוכנית ממשלתית, לא כדאי להסתמך על הכללים הכלליים בלבד. יש לבדוק את תנאי התוכנית, את אישור הבנק ואת הכללים העדכניים.

שיעור מימון ויחס החזר להכנסה

שיעור מימון ויחס החזר להכנסה הם שני מדדים שונים.

שיעור מימון LTV בודק את היחס בין המשכנתא לבין שווי הנכס.
יחס החזר להכנסה PTI בודק את היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה.

לדוגמה:

שני המדדים חשובים, אבל הם בודקים דברים שונים. ייתכן שללווה יש שיעור מימון נמוך, אך החזר חודשי גבוה מדי ביחס להכנסה. ייתכן גם שיעור מימון גבוה יחסית, אך החזר שמתאים להכנסה.

לכן כדאי לבדוק את שניהם יחד.

להרחבה: יחס החזר להכנסה.

שיעור מימון ותרחיש לחץ

שיעור מימון גבוה יותר אומר שסכום המשכנתא גבוה יותר ביחס לשווי הנכס. כאשר סכום המשכנתא גבוה יותר, ההחזר החודשי רגיש יותר לשינויי ריבית, מדד או תקופה.

לכן, גם אם הבנק מאשר שיעור מימון גבוה, כדאי לבדוק תרחישים שונים:

תרחיש לחץ אינו תחזית. הוא כלי עזר להבנת רגישות ההחזר לשינויים.

הוצאות נלוות ושיעור מימון

שיעור המימון מתייחס למשכנתא ביחס לשווי הנכס. אבל רכישת דירה כוללת לעיתים עלויות נוספות שאינן חלק ממחיר הדירה.

לדוגמה:

הוצאות אלה לא תמיד נכנסות לחישוב שיעור המימון עצמו, אבל הן משפיעות על ההון העצמי שאתם צריכים בפועל.

לכן, גם אם יש לכם הון עצמי שמספיק לפי חישוב LTV, עדיין צריך לבדוק אם נשאר כסף להוצאות נלוות.

איך מחשבים שיעור מימון שלב אחר שלב?

שלב 1: קובעים את שווי הנכס

בשלב ראשוני אפשר להשתמש במחיר הרכישה. בהמשך, הבנק עשוי להסתמך על הערכת שמאי או על מחיר העסקה, לפי הכללים והמדיניות שלו.

שלב 2: קובעים את סכום המשכנתא המבוקש

זהו סכום ההלוואה שאתם מבקשים מהבנק.

שלב 3: מחלקים את המשכנתא בשווי הנכס

לדוגמה:

1,400,000 ÷ 2,000,000 = 0.70

שלב 4: מכפילים ב-100

0.70 × 100 = 70%

כלומר, שיעור המימון הוא 70%.

שלב 5: בודקים מול מגבלות הבנק והרגולציה

לא מספיק לחשב לבד. צריך לבדוק אם שיעור המימון עומד במגבלות הרלוונטיות לסוג העסקה ובמדיניות הבנק.

מה לבדוק מול הבנק?

לפני שמסתמכים על שיעור מימון, כדאי לשאול את הבנק:

איך מחשבונים באתר יכולים לעזור?

מחשבונים יכולים לעזור להבין את התמונה הראשונית לפני פנייה לבנק או תוך כדי השוואת הצעות.

אפשר להשתמש ב:

חשוב לזכור: מחשבון הוא כלי עזר בלבד. הוא אינו מחליף אישור עקרוני, הצעה מהבנק, שמאות, לוח סילוקין או ייעוץ אישי.

טעויות נפוצות

לחשב לפי מחיר החוזה בלבד

אם השמאות נמוכה יותר ממחיר החוזה, ייתכן שהבנק יחשב שיעור מימון לפי השמאות, וסכום המשכנתא יהיה נמוך מהצפוי.

להניח ששיעור המימון המקסימלי מובטח

גם אם הרגולציה מאפשרת שיעור מימון מסוים, הבנק לא חייב לאשר אותו לכל לווה.

להתעלם מהוצאות נלוות

שיעור המימון לא בהכרח כולל עורך דין, שמאות, מס רכישה, מעבר, שיפוץ וריהוט. צריך להשאיר כסף גם לכך.

להתבלבל בין LTV ל-PTI

LTV בודק משכנתא מול שווי נכס. PTI בודק החזר חודשי מול הכנסה. אלה מדדים שונים.

להשתמש בכל ההון העצמי בלי להשאיר נזילות

הון עצמי גבוה מקטין את המשכנתא, אבל אם לא נשאר כסף להוצאות בלתי צפויות, עלול להיווצר לחץ תקציבי.

להניח שהון עצמי גבוה תמיד מבטיח ריבית טובה

שיעור מימון נמוך עשוי לעזור, אבל הריבית תלויה בעוד גורמים רבים.

שאלות נפוצות

מה זה LTV במשכנתא?

LTV הוא שיעור המימון — היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס. לדוגמה, משכנתא של 1,400,000 ש״ח על דירה בשווי 2,000,000 ש״ח היא שיעור מימון של 70%.

מה שיעור המימון המקסימלי לדירה ראשונה?

ברכישת דירה יחידה, שיעור המימון המקסימלי הוא בדרך כלל עד 75% משווי הדירה, בכפוף לאישור הבנק ולנתוני העסקה. (בנק ישראל)

מה שיעור המימון לדירה להשקעה?

ברכישת דירה להשקעה, שיעור המימון המקסימלי הוא בדרך כלל עד 50% משווי הדירה, בכפוף לאישור הבנק ולנתוני העסקה. (בנק ישראל)

האם שמאות משפיעה על שיעור המימון?

כן. הערכת שמאי עשויה לשמש את הבנק לקביעת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון. אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה, ייתכן שתידרשו להביא יותר הון עצמי.

האם כדאי לקחת את שיעור המימון המקסימלי?

לא ניתן לקבוע כלל כזה. שיעור מימון גבוה מקטין את ההון העצמי הנדרש, אבל מגדיל את סכום המשכנתא ואת ההחזר החודשי. יש לבדוק את יכולת ההחזר, ההוצאות הנלוות והסיכון.

האם LTV משפיע על הריבית?

שיעור המימון עשוי להשפיע על תנאי האשראי, אך הריבית תלויה גם בהכנסה, נתוני אשראי, תקופה, תמהיל, סוג נכס ומדיניות הבנק. אין הבטחה לריבית מסוימת לפי LTV בלבד.

האם אפשר לחשב LTV במחשבון?

כן. אפשר לחשב לפי הנוסחה: סכום משכנתא חלקי שווי נכס כפול 100. אפשר גם להשתמש במחשבונים באתר כאומדן כללי, אך התוצאה אינה אישור מהבנק.

קישורים שימושיים באתר

מקורות ובדיקת נתונים

המאמר מבוסס על הסבר כללי ועל מקורות מידע רלוונטיים, ובהם:

גילוי נאות

המידע באתר והמחשבונים נועדו להמחשה ולמידע כללי בלבד. אין בתוצאות או בתוכן ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ השקעות, המלצה אישית, הצעה לקבלת אשראי, אישור אשראי, התחייבות למתן הלוואה או התחייבות לריבית או לתנאי הלוואה. הנתונים בפועל עשויים להשתנות לפי הבנק, הלווה, הנכס, המסלולים, הביטוחים, העמלות, ההצמדה למדד ושינויי הריבית.

חשוב לדעת: המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, הצעה לקבלת אשראי או התחייבות לתנאי הלוואה.